Konut siteleri için aidatların belirleneceği genel heyet periyodu başlarken, gayrimenkul hukuku uzmanları vatandaşları mağdur olmamaları konusunda uyardı.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, hususa ait yaptığı değerlendirmede, aidatların, enflasyon, maliyet ve materyal fiyatlarındaki artış, güç maliyetleri, minimum fiyat ve başka personellik fiyatlarındaki yükselişle belirlendiğini söyledi.
Burada dikkat edilmesi gereken birinci bahsin, “Yöneticilerin yahut idare şuralarının aidat artışlarını kesinlikle olağan yahut fevkalâde genel heyette yapacakları bütçe yahut ek bütçe ile kararlaştırması” olduğunu vurgulayan Kiraz, kelamlarını şöyle sürdürdü:
“Yöneticiler genel heyetten yetki almadan aidat artışı yapamaz. Aksi takdirde yapılan artışlara malikler itiraz edebilir. Fahiş aidat sayısı belirlenmesi halinde kat malikleri, toplam bağımsız kısım sayısının üçte biri kadar imza toplayarak fevkalâde genel heyet talebinde bulunabilir ve aidatların genel şurada görüşülerek indirilmesini talep edebilir.”
Kiraz, aidat sayılarına ait bir üst hudut yahut artış konusunda azami bir oran bulunmadığını kaydederek, “Ancak dairede kiracı oturuyorsa bu kişi kira bedelinin üstündeki aidatı ödemekle yükümlü değildir. Kirayı aşan aidat ölçüsünü mülk sahibi ödemek zorundadır. Örneğin bir sitede 15 bin lira ödeyen kiracı 20 bin lira olarak belirlenen aidatın 15 bin lirasından sorumludur.” diye konuştu.
AİDATLARLA İLGİLİ EN SIK KARŞILAŞILAN SORUNLAR
Ali Güvenç Kiraz, son yıllarda aidatlarla ilgili başta yüksek artırım olmak üzere pek çok sorunla karşılaştıklarını belirterek, bunların başında “Yöneticilerin genel konsey yapılmadan aidat artışı gerçekleştirmesinin” geldiğini söyledi.
Yöneticilerin bunu yapamayacağını ve bu durumun hukuka ters olduğunu vurgulayan Kiraz, şu değerlendirmelerde bulundu:
“Aidat artırımlarına ait kararlar bahsettiğimiz üzere kesinlikle olağan yahut inanılmaz genel şurada alınmalıdır. Lüks harcamaların aidatlara yansıtılması öbür bir sorun. Yargıtay kararları ile de sabittir ki lüks harcamaları onları isteyen kat malikleri öder.
Havuza çocuk kaydırağı, bahçeye çocuk parkı yapılması üzere yapılan işlerin masraflarına bunları istemeyen ve kullanmayan kat malikleri yahut kiracılar katılmak zorunda değildir. Lakin ‘havuzu kullanmıyorum’ yahut ‘giriş kattayım asansörü kullanmıyorum’ üzere bahislerde, buralar ortak alan olduğu için tıpkı durum geçerli değildir. Asansör yahut havuz üzere ortak alanlara herkes katılmak zorundadır” dedi.
KİRACILARIN ÖDEMEYEĞİ SARFİYAT KALEMLERİ
Ali Güvenç Kiraz, site yahut apartmanlarda kiracıların ödememesi gereken harcama kalemlerinin de onlardan talep edilmesinin karşılarına çıkan diğer bir sorun olduğunu kaydederek, kiracıların yalnızca kullanım kaynaklı sarfiyatları ödemekle yükümlü olduğunu söyledi.
Çalışan maaşı yahut SGK primi, ortak ısınma ve aydınlatma sarfiyatı üzere kalemlere kiracıların katılmak zorunda olduğunu lisana getiren Kiraz, “Ancak kullanım kaynaklı olmayan mesela çalışanın özlük hakları, kıdem ihbar tazminatı yahut asansör değişimi üzere demirbaş nitelikli değişimler, güçlendirme ve mantolama üzere temelli tadilatların masrafları mal sahibi tarafından ödenmelidir.” formunda konuştu.
‘MALİK VE KİRACININ SORUMLU OLDUĞU KISIMLAR BELİRTİLMEZSE GENEL ŞURA İPTAL ETTİRİLEBİLİR’
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel de apartman ve site aidatlarında birtakım kusurlu uygulamalar yapıldığını belirterek, şunları kaydetti:
“Kapıcı, yönetici, güvenlik, ısınma, su yahut başka masraflarda taban fiyat artışı yahut enflasyon oranında bir artış mecburiliği varmış üzere algı oluşmuştur. Bu türlü bir mecburiyet yoktur. Geçen yıl yapılan işletme projesi ve bütçe kâfi gelmiş ve mevcut hesaplanan sarfiyatlar de artmayacak ise artışa gerek bulunmamaktadır. Örneğin işçi sayısı azalmışsa, geçen yılki bütçedeki kimi tadilat, imalat yahut işler olmayacaksa, bütçe düşebilir, bu da aidatlara yansımalıdır lakin maliyet artmışsa o oranda bütçe güncellemesi yapılmalıdır” dedi.
‘KİRA KONTRATLARINA YAZILAN ‘TÜM SARFİYATLAR KİRACI TARAFINDAN ÖDENİR’ KARARI GEÇERLİ DEĞİLDİR’
Ali Yüksel, bu bahisteki diğer bir yanılgılı uygulamaya işaret ederek, şu bilgileri verdi:
“Malik ve kiracının sorumlu olduğu kısımların aidatın belirlendiği karar ve işletme projesinde açıkça yer almaması kusurlu bir uygulama olarak karşımıza çıkıyor. Buna alışılmamış uygulama mahkemece iptal edilebilecektir. Apartman ve site aidatlarında malik ve kiracıların durumunu ayırmak gerekiyor.
Site ve apartmanlarda aidatları belirlerken idare planındaki unsurlara, burada karar yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. ve 32. unsurlarındaki unsurlara nazaran tespit edilir. Lakin uygulamada idare ve maliklerin dikkatinden kaçan bir mevzu; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun aidat ve gider hükümleridir. Borçlar Kanunu 303, 313 ve 317. hususları dikkate alınmadan yapılan işletme projesi ve alınan genel heyet kararları iptal edilebilir. Malikler ana yapı ve bağımsız kısmın masraflarından sorumludur. Fakat kiraya vermişse, kiralanan yerin yan masrafları kiracıya aittir” dedi.
Yüksel, kiracının paklık, ısınma, bakım, aydınlatma ve su üzere masraflardan sorumlu olduğunu, bu kararları dikkate almayan işletme projesinin mahkemece iptal edilebileceğini kaydederek, “Kira kontratlarına ‘tüm aidat ve masrafların kiracı tarafından ödeneceği’ yazılsa da bu karar geçerli değildir. Kiracı ancak Kat Mülkiyeti Kanunu ve Borçlar Kanunu çerçevesinde ‘bağımsız kısmı kullanırken gerekli olan süreç ve harcamaların gideri’ olarak tanımlanabilecek masraflardan sorumludur. Demirbaş ve kalıcı tesisat masrafı kiracıya yüklenemez” sözlerini kullandı.
‘TUTANAĞA İTİRAZ ŞERH OLARAK YAZDIRILMAZSA DAVA HAKKI DÜŞER’
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Yüksel, kira kontratlarında hangi masrafın kiracıya ilişkin olduğunun kanuna uygun olarak yazılması gerektiğini belirterek, öteki bir sorunun da merkezi sistemle ısınan sitelerde ortaya çıktığını söyledi.
Merkezi sistemle ısıtılan binalarda, dairelerde ısı ölçerin kullanılması gerektiğini, toplam harcanan ısının yüzde 70’inin bağımsız kısımlardan alınacağını, kalan kısmın ortak alanlar için hesaplanacağını anlatan Yüksel, kelamlarını şöyle tamamladı:
“Kat malikleri şurasının aidat belirleme kararına karşı, toplantıya katılan malik şayet karara katılmıyorsa, tutanağın altına itirazını şerh olarak yazdırmazsa dava hakkı düşecektir. Toplantıda olmayan malik ise kararı öğrendikten sonra 1 ay içinde dava açmalıdır. Kiracının aidata ait itiraz ve dava hakkı bulunmamaktadır.
Site ve apartman yöneticiliği meslek olarak tanımlanıp sertifikaya bağlanması bir muhtaçlık olarak ortaya çıkmaktadır. Ayrıyeten bu işi yapan şirketlerin Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından bir sistemle izlenmesi, eğitilmesi ve denetlenmesi bu mevzularda vatandaşların mağdur olmasını engelleyecektir” dedi.
‘AİDATLARA İTİRAZ EDİYORUZ ANCAK TOPLANTILARA KATILMIYORUZ’
Tüketiciler Derneği (TÜDER) Genel Başkanı Levent Küçük de vatandaşların genelde aidatların yüksekliğinden şikayet ettiğini fakat kat malikleri toplantılarına katılmadığını belirterek, “Toplantılara çoklukla tıpkı şahıslar katılıyor, daima birebir bireyler vazife alıyor ve bazen imza eksiklikleri bile sonradan tamamlatılıyor” dedi.
Kat maliklerinin toplantılara kesinlikle katılması, yapılacak harcamaları sorgulaması ve oluşturulacak bütçeleri tartışması gerektiğini vurgulayan Küçük, “Katılmadığımız kararları, dava açma hakkı açısından şerh koyarak imzalamalıyız” halinde konuştu.
